[Infographie] Les Dangers de l’Immobilier en Loi Pinel

 

Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier vous avez assurément déjà entendu parler des investissements Pinel. Et à propos de ce sujet l’univers est séparé en 2 camps. Deux camps qui s’expriment allègrement sur internet:

  • D’un côté les pro-Pinel (ceux qui ont un intérêt clair à promouvoir ce type de produits). Ce sont bien évidemment les grandes entreprises et les organismes institutionnels ainsi que tous les acteurs satellites (petits et moyens) travaillant avec ces groupes. Ils possèdent une force de frappe marketing leur permettant de façonner la pensée commune.
  • De l’autre côté les anti-Pinel, qui clament à l’arnaque et vous conjurent de ne surtout pas succomber aux sirènes de la défiscalisation. Nous retrouvons dans ce camp de nombreux experts immo individuels qui prônent plutôt l’investissement dans l’ancien et la rentabilité élevée. Ces acteurs sont plus confidentiels mais prennent de l’importance grâce au vecteur internet. En tout cas, c’est plutôt en suivant ces idées que vous pourrez devenir un Immo-Preneur.

Chez Invest Immo Club nous avons clairement tendance à nous situer dans le 2ème camp. Cependant nous pensons qu’il est toujours bon de nuancer. Car il nous arrive parfois d’être confronté à des gens qui ne veulent rien entendre d’autre (que la promesse défiscalisante) et notre devoir est d’essayer de les aider quand même.

Nous avons donc décidé de créer cette infographie avec notre nouveau partenaire du Club, Michael Vilvandre, fondateur du cabinet Vidya Patrimoine.

Vous allez découvrir les véritables dangers de l’investissement Pinel puis (dans une deuxième publication) les possibles alternatives pour réduire ces risques.

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Les Dangers de l’Immobilier en Loi Pinel

Vous êtes nombreux à vous intéresser à l’investissement locatif en immobilier neuf Pinel. Nous vous proposons d’appréhender les aspects techniques et les limites de ce type d’investissement.

Afin de découvrir tout ce qu’on ne vous dit pas.

 

Les Caractéristiques de la Loi Pinel

Investissement locatif dans un bien neuf. Situé dans une zone éligible dite “zone Pinel”.

Le bien doit répondre aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) et RT 2012 (Réglementation Thermique 2012).Malheureusement ce raisonnement est FAUX. Car le remboursement du prêt n’est qu’une des dépenses parmi tant d’autres.

L’État octroie à l’investisseur une réduction fiscale de 12% à 21% du prix de revient du logement, en fonction du nombre d’années de location : 6,9 ou 12 ans.

Le loyer est soumis à des plafonds et le locataire doit respecter des conditions de ressources maximales, le tout défini par la loi Pinel.

 

Les Dangers de Cet Avantage Fiscal

1) Un Zonage Inadapté au Besoin

La loi Dufflot, devenu loi Pinel a été maintes fois revisité et des zones moins tendus sont maintenant éligibles.

Aujourd’hui il existe des projets Pinel dans des villes de moins de 50,000 habitants.

Il est très dangereux de faire un investissement sur catalogue. Il faut se déplacer et aller visiter pour se rendre compte du potentiel locatif d’une ville.

 

2) Des Prix de Ventes Surévalués

Généralement il est impossible de négocier. Or c’est à l’achat que les bonnes affaires se réalisent.

Les investissements Pinel sont en moyenne 15 à 27% plus chers que des biens neufs classiques et jusqu’à 49% plus cher que des biens anciens comparables.

Il y a beaucoup d’intermédiaires à rémunérer:

  • Coût d’acquisition du terrain + Charges du prospecteur foncier.
  • Honoraires du promoteur immobilier.
  • Coût de construction + Pertes subies au titre du logement social.
  • Honoraires de la société de vente (10% -12 % du prix de vente)

 

3) Une Rentabilité en Berne

Les plafonds des loyers en loi Pinel sont inférieurs, de 10 à 30 %, aux loyers moyens dans une zone donnée.

Pour l’État, le but de la loi Pinel est simple. Créer des habitations en faveur des français locataires, trop “riches” pour prétendre un logement HLM, mais ne pouvant pas se permettre de payer les loyers pratiqués dans le parc privé.

D’un côté, l’investisseur achète un actif immobilier surévalué, et de l’autre côté le loyer sera inférieur aux valeurs locatives de marché. Mécaniquement, la rentabilité est plus faible que la moyenne.

 

4) Une Fiscalité en Trompe l’Oeil

Prenons le cas maximum sur 12 ans avec réduction d’impôt de 21% du prix de revient du bien. Concrètement, l’investissement en Pinel vous permettra d’obtenir une réduction d’impôt annuel de 2% du prix de revient, de la 1e à la 9e année ; puis de 1% du prix de revient, de la 10e à la 12e année.

Exemple: achat d’un studio à 140,000€ (frais notaires inclus) avec un prêt sur 15 ans. L’investisseur aura une déduction d’impôts de 2,800€ pendant 9 ans puis 1,400€ pendant 3 ans. Par contre, dès la 13eme année, l’impôt sera réajusté et sensiblement égale à ce qu’il aurait payé s’il n’avait pas investi. Et lorsque le prêt sera remboursé (année 16), l’impôt sera même supérieur !

L’investisseur peut toujours revendre au bout des 12 ans, ce qui semble logique. Mais le problème c’est que tous les investisseurs Pinel du même immeuble voudront vendre en même temps. Donc les prix seront bradés…

En bref, l’avantage fiscal sera grignoté:

  • Par l’augmentation de l’imposition sur le revenu, au‐delà de la dernière année de réduction d’impôt,
  • Par la moins‐value au moment de la revente.

 

Solutions Alternatives

Si vous souhaitez néanmoins investir en Pinel, voici 2 alternatives:

  • Achetez un bien non-Pinel et transformez le en Pinel.
  • Réalisez votre propre programme de construction Pinel.

 

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