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[Infographie] Comment Autofinancer un Bien Locatif ?

 

Investir dans l’immobilier c’est comprendre quelques notions économiques. Mais c’est surtout apprendre à maîtriser des chiffres et connaître quelques calculs de base.

Sans un peu de rigueur sur ces aspects vous allez très vite être confronté à des discours qui semblent contradictoires. Et au final prendre des décisions erronées. Car vous verrez que derrière les noms et les formulations toutes faites, tout le monde n’applique pas les mêmes calculs.

Dans cette infographie vous allez découvrir 2 notions de bases à connaître par tout Immo-Preneur. Le concept d’Autofinancement et en parallèle le concept de Cash Flow.

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NB: Vous êtes libre de rajouter des items supplémentaires à la liste des dépenses présentées. Mais le calcul mentionné ici est une base réaliste et bien précise pour effectuer vos projections au plus juste.

 

Comment Autofinancer un Bien Locatif

Atteindre l’Autofinancement semble être un rêve pour un grand nombre de personnes qui veulent se lancer dans l’immobilier. Mais pour nous , chez Invest Immo Club, c’est une condition obligatoire. Et nous essayons même d’obtenir plus (Cash Flow Positif).

C’est pour cela qu’il est important de bien comprendre ces notions. Et ne pas vous laisser duper par des formules raccourcies.

Voyons un peu ce qu’Autofinancement et Cash Flow Positif signifient réellement:Partenaires

L’Erreur Classique

Loyer Mensuel – Mensualité Emprunt = 0  –> Autofinancement

Vous aves sans doute déjà entendu des gens dire:

“J’ai investi récemment ! J’ai fait un super coup: 450€ de loyer, ce qui couvre exactement mes 450€ d’échéances mensuelles. C’est autofinancé ! Je n’ai rien à sortir de ma poche”

Malheureusement ce raisonnement est FAUX. Car le remboursement du prêt n’est qu’une des dépenses parmi tant d’autres.

Calcul du Cash Flow

Loyer Mensuel – (Mensualité Emprunt +  Charges de Copro + Assurance PNO + Taxe Foncière + Frais Gestion (Agence) + Assurance Loyers Impayés  + Impôts sur le Revenu) =  Cash Flow

L’Autofinancement est indissociable d’une autre notion: le Cash Flow.

Ce terme anglais est très simple à comprendre. Il s’agit du montant de TOUTES les dépenses liées à l’investissement soustrait aux recettes (le loyer en général).

NB: Dans la liste ci-dessus nous pourrions même ajouter 2 dépenses supplémentaires. 1) La vacance locative 2) Les travaux de maintenance

NB2: Certaines des dépenses indiquées ici sont payées annuellement. Pour obtenir le bon chiffre il faut donc les mensualiser (en divisant par 12 :-))

A partir de ce Calcul

Si Cash Flow = 0 –> Autofinancement

Si Cash Flow > 0 –> Cash Flow Positif 

Revenons à l’Erreur Classique

Loyer Mensuel – Mensualité Emprunt = 0 – (Charges + Impôts) < 0  –> Déficit

Si une connaissance vous parle d’un projet dont le loyer couvre “pile” la mensualité (Loyer – Mensualité = 0), celle-ci devra alors payer de sa poche pour couvrir les autres dépenses. Cet investissement lui coûtera de l’argent chaque mois.

Votre devoir est donc de lui dire que son projet d’investissement locatif est déficitaire (Cash Flow Négatif).

“Ne t’inquiètes pas, j’ai les moyens de mettre cet argent de ma poche chaque mois. Tu vois, c’est comme de l’épargne forcée.”

Rappelez-lui simplement qu’il est dommage de rester fermé alors qu’avec un tout petit peu de recherche il pourrait trouver un projet qui s’Autofinance ou mieux, qui dégage un Cash Flow Positif (même dans les grandes villes !).

Dernier argument ? Les banquiers adorent les projets avec un Cash Flow Positif ! C’est donc la méthode la plus pertinente pour multiplier les opérations.

 

 

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