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[Infographie] 5 Catégories de Locataires à Considérer (pour vous Faciliter la Vie)

 

Avez-vous déjà entendu ces histoires cauchemardesques de proprios abusés et ruinés par leur locataires ? Je suis sûr que oui 🙂

Cela est même une des objections le plus souvent entendu lorsque je discute investissement locatif avec les gens. Et pourtant, les stats montrent que ces situations sont largement minoritaires. Prenez le chiffre des loyers impayés: seulement 2 à 3% (lire l’étude de l’Edhec à ce sujet).

Cependant il serait malhonnête de dire que c’est un faux problème. En effet, lorsqu’un locataire ne paye plus, dégrade votre logement ou est la source de problèmes de voisinage, alors les conséquences peuvent être très coûteuses.

La solution n’est donc pas d’ignorer ces histoires. Mais de prendre les mesures nécessaire et sélectionner méthodiquement vos locataires. Afin de mitiger le risque au maximum.

Voici donc une petite liste, non exhaustive, de 5 typologies de locataires qui possèdent des profils intéressants pour vous en tant que bailleur. Attention cependant à bien évaluer au cas par cas et ne pas faire de discrimination.

BONUS: Voici un petit OUTIL super efficace, mis en place par l’administration fiscale, pour déterminer l’authenticité d’un avis d’imposition. Vous n’avez qu’à entrer le N° fiscal et le N° de l’avis (indiqué sur tout avis d’imposition). Car OUI, certaines personnes falsifient les documents officiels…

5 Catégories de Locataires à Considérer pour Vous Faciliter la Vie

La qualité de vos locataires est un élément crucial pour vos investissements. La sélection que vous ferez pourrait impacter directement votre rentabilité. Voici 5 niches locatives qui valent le coup d’êtres étudiées.

1) Etudiants en Classe Prépa Et Doctorants

En ciblant les étudiants vous bénéficiez d’une demande locative forte et de rendements souvent plus élevés. Les impayés sont plus rares car il est fréquent de demander une garantie parentale. C’est également très facile de louer en meublé, ce qui est plutôt avantageux fiscalement.

A contrario, louer aux étudiants est synonyme d’un turnover plus élevé. Et potentiellement de problèmes de voisinage plus fréquents. Sans parler des dégradations…

Deux sous-catégories d’étudiants, néanmoins, permettent de réduire ces deux inconvénients. Les étudiants en doctorat et ceux en classe préparatoire aux grandes écoles. Ces 2 formations sont effectivement très prenantes et les élèves studieux. De plus ces formations se font en 2 ou 3 ans minimum.

Pour cibler ce type d’étudiants voici une astuce. Contactez puis postez vos annonces auprès des services étudiants des Lycées cibles (352 établissements en France accueillent des classes préparatoires) ou auprès des Universités (64 écoles doctorales).

2) Retraités

Aujourd’hui en France plus de 25% des retraités ne sont pas propriétaires. Cela représente donc un bassin de locataires potentiels important. Avoir un ou des locataires retraités est intéressant à plusieurs égards.

Premièrement ils ont un revenu stable et sécurisé sur le long terme. Avec des charges de la vie courante généralement moindres, cela vous procure une certaine tranquillité d’esprit (par rapport aux retards/ impayés).

En regardant les principales causes de départ d’un locataire (mutation, mariage, naissance et séparation) on peut également dire que les seniors sont un gage d’une plus grande stabilité, donc moins d e turnover pour vous. Enfin, en terme de comportement, un couple de retraités sera logiquement plus calme et il y aura moins de risque de destruction de votre bien.

Pensez cependant que les logements en étages seront plus difficiles à louer pour ce type de population…

3) Couple de Jeunes Professionnels

Un des critères le plus important requis par plus d’un tiers des propriétaires-bailleurs est le fait de présenter des salaires supérieurs à 3 fois le loyer. Le jeune couple de professionnels est le profil type pour répondre à ce critère.

N’étant plus étudiante et n’ayant pas encore d’apport suffisant pour acheter, la catégorie des 20-35 ans est la tranche d’âge prépondérante parmi la population locative. Surtout pour les surfaces T2-T3. Ils aspirent à bien commencer leur vie professionnel et/ou de couple.

Avec 2 salaires probablement sur une pente croissante, les risques d’impayés semblent limités. D’autant plus que si le couple est encore sans enfant, alors les charges supportées sont relativement faibles.

Le jeune couple de professionnels affectionne plutôt les centres-villes et un accès aux commodités urbaines.

4) Fonctionnaires

Il est souvent dit que le locataire rêvé est un fonctionnaire. En effet, avec un revenu assuré “à vie” il est logique de penser que les impayés seront limités. Et bien nous n’allons pas contredire cette croyance car nous pensons également qu’avoir un locataire fonctionnaire est une bonne chose.

Attention cependant à ne pas trop idolâtrer cette catégorie de personnes. Parfois les impayés ne proviennent pas d’un manque de revenus du locataire, mais d’une mauvaise gestion des finances personnelles (ou parfois de malhonnêteté).

Il n’y a pas forcément de manière spéciale pour trouver un locataire fonctionnaire. Pensez que souvent ce seront des jeunes (car rapidement ils auront la capacité d’emprunter et donc d’acheter) ou de personnes fraichement mutées.

5) Militaires

Les militaires représentent également une catégorie de locataires intéressante. En effet ce sont des employés de l’état, donc avec un revenu assuré. De plus ils connaissent des mutations régulières, surtout en début de carrière, rendant difficile l’achat d’un logement et les contraignant à louer.

Bien sur ils sont parfois hébergés dans les casernes. Mais lorsqu’ils commencent à être en couple, ils préfèrent louer un logement “civil”. Alors effectivement le turnover n’est peut-être pas le plus optimisé, mais lorsque vous avez percé ce filon, le créneau peut être pérenne via le bouche à oreille.

Pour cibler les militaires, voici une astuce. Il existe dans un certain nombre de grandes villes des « Cercles Mess ». Ce sont des institutions sociales pour les militaires en transit. Vous pouvez y aller et déposer vos annonces au personnel d’accueil.

 

 

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