107 Principes Immobiliers
Principe #4
Pensez toujours à la Revente (p. 38)
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- Pourquoi les chiffres que l’on vous vend sont souvent faux ?
- Comment éviter les 4 pièges les plus fréquents ?
Comment Faire un Calcul du TRI
Le texte ci-après sur le calcul du TRI est repris du blog RendementLocatif
Définition
Le “taux de rendement interne” (TRI) est un indicateur très utilisé par les investisseurs pour comparer plusieurs investissement entres eux. Que ce soit un investissement immobilier, financier ou industriel.
Quelle est la différence avec le rendement classique?
Le rendement locatif est un indicateur qui donne la rentabilité à un instant donné mais il ne permet pas de prendre en compte:
- l’origine des fonds et les flux financier.
- l’appréciation (ou dépréciation) obtenue lors de la revente.
Comment calculer le TRI?
Comme le TEG pour l’emprunt, le TRI se calcul par la méthode d’actualisation des flux de trésorerie ou “cash-flow” (entrants et sortants). En termes simples, il s’agit de l’argent qui sort de votre poche (ou qui y entre) tout au long de l’investissement.
Il faut donc prendre en compte tous les flux (apport, frais de dossier d’emprunt, frais de notaire, montant de l’emprunt, revenus des loyers, impôts, etc.).
Et en particulier les flux issus de la revente.
TRI et scénarios de revente (“auto” ou votre scénario)
Vous l’avez compris, afin de calculer le TRI, il faut prendre en compte un scénario complet jusqu’à la revente au bout d’un certain nombre d’années.
Pour cela il faut donc faire une hypothèse sur le prix net vendeur de revente ainsi que l’année de la revente.
Afin de comprendre comment le TRI se calcule, voici l’exemple utilisé par RendementLocatif:
- Achat d’un appartement de 100 000€ la première année sans crédit (dépense donc flux sortant négatif).
- Mise en location de l’appartement au loyer de 6 000€ par an (revenu donc flux entrant positif).
- Paiement d’une taxe foncière annuelle de 500 euros (dépense donc flux sortant négatif).
- Revente de l’appartement au bout de 10 ans au prix de 120 000€ (revenu donc flux entrant positif).
| Année | Cash-flow | Explications |
|---|---|---|
| 1 | -94 500 | (-100 000 + 6 000 – 500) |
| 2 | 5 500 | 6 000 – 500 |
| 3 | 5 500 | |
| 4 | 5 500 | |
| 5 | 5 500 | |
| 6 | 5 500 | |
| 7 | 5 500 | |
| 8 | 5 500 | |
| 9 | 5 500 | |
| 10 | 125 500 | Vente du bien (120 000 + 6 000 – 500) |
| TRI | 7,98% |
On obtient un taux de rendement interne de 7,98%.
Maintenant prenons l’exemple d’un placement sur une assurance vie qui rapporte 3% par an (simplifié pour la compréhension):
- Le premier flux est le même à la différence que les 100 000 euros sont placés sur une assurance vie (flux négatif de “votre compte” vers le “compte assurance vie”)
- 500 euros sont retirés chaque année de l’assurance vie (flux positif du “compte d’assurance vie” vers “votre compte”)
- Au bout de 10 ans, le capital acquis est retiré du compte d’assurance vie (flux positif du “compte d’assurance vie” vers “votre compte”). Ce montant est le montant obtenu avec les intérêts cumulés sur 10 ans.
Cela donne le tableau de cash-flow suivant:
| Année | Cash-flow | Explications |
|---|---|---|
| 1 | -99 500 | Dépôt de 100 000 euros et retrait de 500 euros (-100 000 + 500) |
| 2 | 500 | Retrait de 500 euros |
| 3 | 500 | |
| 4 | 500 | |
| 5 | 500 | |
| 6 | 500 | |
| 7 | 500 | |
| 8 | 500 | |
| 9 | 500 | |
| 10 | 129 002 | Retrait du montant cumulé avec 3% d’intérêts par an. |
| TRI | 3,33% |
On obtient un taux de rendement interne de 3,33%.
Si on compare les deux placements, il apparaît que le premier investissement est plus intéressant (valeur TRI plus élevée).
Le simulateur RendementLocatif effectue le calcul du TRI automatiquement.
Comment Calculer facilement la VAN
Le texte ci-après est également repris du blog RendementLocatif
Définition
En complément du TRI, la valeur actuelle nette ou “VAN” est un indicateur financier qui permet d’aider les investisseurs à choisir tel ou tel projet.
De façon concrète, la VAN représente l’enrichissement additionnel d’un investissement par rapport à un placement de référence qui sert d’objectif minimum à atteindre (dans le cas de l’immobilier locatif on compare souvent au livret A ou l’assurance vie)
Afin de comprendre comme la valeur actuelle est calculée, RendementLocatif propose un exemple simple:
Imaginons qu’un ami vous propose d’investir dans un projet (il vous propose de placer 10 000€).
D’après vos simulations vous estimez que cet investissement vous rapportera 2 000€ la 1ère année, 3 000€ la 2ème année, 4 000€ la 3ème année et enfin 5 000€ la 4ème année (ce sont des cash-flow futurs estimés).
En comparaison, votre assurance vie actuelle rapporte 3% par an (pas de variations prévues).
Comment calculer la VAN?
Pour avoir une référence, voyons ce que rapporterait le placement des 10 000€ en assurance vie à 3% pendant 4 ans:
10000 x (1 + 3/100)4 = 11 255€
En comparaison, voici combien le placement de votre ami rapportera.
NB: Il faut appliquer un “taux d’actualisation” aux cash-flow futurs pour bien prendre en compte la dévalorisation de l’argent au cours du temps. De façon usuelle, on prend le taux de référence, donc ici 3%.
[ 2000 / (1 + 3%) ] + [ 3000 / (1 + 3%)2 ] + [ 4000 / (1 + 3%)3 ] + [ 5000 / (1 + 3%)4 ] = 12 873€Le projet de votre ami rapporterait donc 12 873€ aujourd’hui avec un placement de 10 000€ au départ.
La valeur actuelle nette se calcule alors ainsi:
VAN = 12 873 – 10 000 = 2 873€
Vous pouvez voir que dans cet exemple la valeur actuelle nette est positive, cela veut dire que l’investissement vaut le coup. De plus la VAN permet de comparer plusieurs investissements entre eux, la VAN la plus élevée indique l’investissement le plus intéressant.
Le simulateur RendementLocatif calcule la VAN automatiquement.
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